Если раньше большинство желающих приобрести недвижимость в столичном регионе с уверенностью заявляли, что мечтают обладать жильём в Москве, то теперь мнения разделились. Квартира в мегаполисе или дом в Подмосковье? Многие москвичи, да и иногородние жители, оказываются перед выбором. Выбирать приходится между "городом и деревней". Всё больше людей делают выбор в пользу чистого воздуха, близости к природе, протестуя против московских пробок, сутолоки и загазованности. Но так ли обоснован подобный выбор? На эти и многие другие вопросы нам помогут найти ответы эксперты Московского Бизнес Клуба:
Пронин Олег, генеральный директор компании «Пересвет-Инвест», Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра Корпорации «Инком», Александр Хрусталев, генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость» , Юрий Хлестаков, генеральный директор компании «Русский дом недвижимости», Евгений Зверев, директор коттеджного поселка «Новорижские Ключи», Владлен Волошин, генеральный директор «Велес Капитал Девелопмент» и Олег Пронин, генеральный директор компании «Пересвет-Инвест».
Сравнивая Москву и Подмосковье, эксперты не пришли к однозначному мнению: оба варианта имеют свои неоспоримые достоинства. За Подмосковье говорит в первую очередь цена и желание увеличить свое жилищное пространство. Интересную точку зрения на желание горожан перебраться на природу высказал Юрий Хлестаков, генеральный директор компании «Русский дом недвижимости»: «Массовый «исход» москвичей в область, в первую очередь обусловлен не экологическими или какими-либо другими причинами типа московских пробок, а решением банального «жилищного вопроса». Подмосковные пробки ничуть не меньше, да и работать люди продолжают в Москве, простаивая в пробках по 4 часа в день и вдыхая при этом не чистый кислород. Однако когда семья из пяти человек, представителей трех поколений, живет в двух комнатной квартире где-нибудь в Москве, испытывая при этом жуткое бытовое неудобство со всеми вытекающими из этого проблемами, и не имеет средств на улучшение условий, то наиболее правильное решение – это переезд в ближайшее Подмосковье в большую квартиру без доплаты. Конечно, проблема мобильности или поиска нового места работы может встать перед некоторыми членами семьи, но, во всяком случае, у них будет гораздо больше шансов, остаться родными людьми».
Утверждая также, что «стоимость среднего квадратного метра в Москве, всегда есть и будет, более дорогой и более ликвидной, чем стоимость среднего квадратного метра в области», Юрий Хлестаков тем не менее уверен, что «вопрос инвестирования состоит не в том куда вложить, в Москву или область, а в том, в какой проект».
О ценности жилья упомянул и Александр Хрусталев, генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость»: «На мой взгляд, в данном случае необходимо понимать статус приобретаемого жилья. Как правило, в качестве первого жилья большая часть покупателей все-таки выбирает квартиру в черте города или в ближайшем окружении. Загородный дом скорее воспринимается как второе жилье и покупается при наличии свободных средств. При этом, конечно же, есть небольшая группа покупателей, не привязанных к работе в офисе, которым нет необходимости постоянно ездить в центр города. Для таких людей в первую очередь будет важен комфорт проживания, и они могут склониться при наличии достаточных средств к покупке дома как основного места проживания. В связи с этим можно сказать, что ликвидность городской квартиры выше в связи с большей группой потенциальных покупателей. Однако если квартира по стоимости сравнима со стоимостью загородного дома с участком, то, наиболее вероятно, она будет находиться в высоком ценовом сегменте и также иметь ограниченную группу потенциальных покупателей».
С точки зрения инвестиций говорить однозначно о преимуществах Москвы перед Подмосковьем также нельзя. «Все будет зависеть от особенностей вашей недвижимости и текущей ситуации на рынке. Также важна цель приобретения. Если вы собираетесь в этой недвижимости жить, то, прежде всего, на мой взгляд, это не вопрос альтернативы. Все стремятся иметь и квартиру в городе, чтобы работать в городе, и загородный дом, чтобы проводить там выходные. В идеале было бы иметь дом на разумном расстоянии от МКАД, чтобы можно было использовать его для постоянного проживания, с учетом ежедневной работы и обучения детей. Однако не стоит забывать, что дом – это всегда дополнительная ответственность и дополнительные ежемесячные расходы на содержание здания и участка, уборку, ремонт и т.д. Таких расходов квартира не имеет, что делает ее экономически более выгодной», - считает генеральный директор «Велес Капитал Девелопмент» Владлен Волошин. Возможно, удачным симбиозом, позволяющим совместить плюсы и квартиры, и дома, является таунхаус. Этот формат жилья приобретает сегодня все большую популярность на российском рынке, отмечает эксперт.
Отвечая на вопрос что лучше приобрести имея 4-5 млн. рублей, эксперты продемонстрировали отменный профессионализм и компетентность и предложили гипотетическим покупателям выбор на любой вкус.
Пронин Олег, генеральный директор компании «Пересвет-Инвест»: «За 4 млн. рублей в Москве можно приобрести типовую однокомнатную квартиру в панельных домах 70-80-х годов застройки в спальных районах. За 5 млн. подобные квартиры, но двухкомнатные. В Подмосковье, в развитых городах-спутниках, однокомнатные квартиры оцениваются уже от 3 млн. рублей, двухкомнатные от 4 млн. рублей. За 5 млн. можно приобрести небольшую трехкомнатную квартиру. Загородный дом за 4-5 млн. рублей можно найти небольшой, площадью около 100 кв.м., деревянный или кирпичный».
Впрочем, приобрести участок в Подмосковье можно и за меньшую сумму, особенно в том случае: если жилплощадь, на которой можно проживать, уже есть, а дом в поселке покупается с «дальним прицелом». «У клиентов есть возможность внести лишь часть суммы: оплатить сначала участок и коммуникации, а также 10% от стоимости дома, а само строительство отложить на срок до 1 года. Все необходимые коммуникации и инфраструктура в поселке уже есть. Немногие коттеджные поселки эконом-класса могут предложить вам готовые коммуникации, подведенные за счет девелопера. В случае уже имеющихся коммуникаций потенциальные жители поселка избавлены не только от дополнительных затрат, но и возможных рисков, связанных с их самостоятельным проведением», - рассказывает о преимуществах генеральный директор поселка «Новорижские ключи» Евгений Зверев. «За городом на сумму до 5 млн вы сможете купить дом в 80-100 км от МКАД, что работающий в Москве человек может рассматривать только как второй дом (т.е. у него уже есть квартира в городе). Или же вы сможете купить дом в пределах 35 км от МКАД, но это будет дом в деревне или в дачном поселке. В Москве на такие деньги можно приобрести однокомнатную квартиру эконом-класса на окраине города. Или же можно купить квартиру с такими же параметрами в ближайшем Подмосковье. Соответственно, если это ваш единственный дом, и вы работаете в городе – стоит покупать квартиру. Если это ваш второй дом, где вы не проживаете постоянно – можно купить и дом выходного дня, но он будет далеко от МКАД», - резюмирует генеральный директор «Велес Капитал Девелопмент» Владлен Волошин.
Александр Хрусталев, генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость» сделал однозначный выбор в пользу городской квартиры: «К сожалению, в рамках данной суммы выбор жилья в Москве достаточно ограничен, однако загородный дом с участком для постоянного проживания будет стоить намного дороже. На сегодняшний день за 4-5 млн. возможно рассмотреть покупку однокомнатной квартиры либо небольшой двухкомнатной квартиры в наиболее доступных жилых комплексах на стадии строительства».
А вот относительно перспектив рынка жилой недвижимости взгляды экспертов совпадают. Вероятней всего с осени новостройки повысятся в цене, но рост будет не высоким. В Москве 5-7 процентов за осень. В Подмосковье рост будет ниже 3-5 %. Загородный сегмент восстанавливается не столь активно, так как большинство потенциальных покупателей, сначала приобретают городские квартиры, для повседневной жизни, а потом уже загородный дом (в случае если их доход достаточно высок для этой покупки и его содержания). Наиболее востребованы загородные дома в поселках эконом класса, где сумма покупки начинается примерно от 3,5 млн. рублей. Так, например, стоимость участка под застройку в поселке «Новорижские ключи» составляет всего 1,5 млн руб, рассказывает генеральный директор поселка Евгений Зверев.
При этом уровень инфраструктуры соответствует бизнес классу, а цены – эконом. «На территории поселка есть магазин, кафе, круглосуточная охрана, дом быта, детская площадка, на которой можно оставить ребенка под присмотром опытных воспитателей. Прилегающий лесной массив облагорожен и превращен в парковую зону с удобными пешеходными тропинками и скамейками. Пляжная зона оборудована зонтиками и шизлонгами, для любителей рыбалки оборудованы специальные места – построена беседка, а пойманную рыбу ждет коптильня, которая находится тут же неподалеку», - рассказывает о прелестях загородной жизни Евгений Зверев.
По мнению Владлена Волошина, Рынок будет развиваться по пути реанимации замороженных в кризис площадок, поскольку на данный момент основные долги уже реструктурированы. «Освоение новых площадок пока возможно только на документарной стадии, т.е. вывода на рынок большого количества новых проектов в 2011 году ожидать не приходится», - констатирует генеральный директор «Велес Капитал Девелопмент».
Говоря о дальнейшем развитии рынка недвижимости, Александр Хрусталев, генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость», придерживается оптимистичного прогноза: «На сегодняшний день мы наблюдаем постепенное восстановление рынка недвижимости и покупательской активности. При этом до конца года мы прогнозируем при благоприятной макроэкономической ситуации, что рост будет продолжаться».
Юрий Хлестаков, генеральный директор компании «Русский дом недвижимости», считает, что «в масштабе страны, московская и подмосковная недвижимость наиболее ликвидные рынки, спрос и активность на них не постоянны и являются отражением экономической ситуации в государстве, поэтому если в стране будет стабильность, экономический рост, высокие заработные платы, то и перспективы у этих рынков соответствующие».
