Российский рынок недвижимости достаточно молод по сравнению с Европейскими странами, поэтому система классификации недвижимости формировалась и развивалась в ногу с его прогрессом.

Сегодня принято выделять три основных класса недвижимости: элитная, бизнес-класс и эконом. То, какую недвижимость считать эконом-классом споров особо не вызывает, хотя сегодня уже появилось устойчивое выражение – комфорт-класс. Критерии же элитного и бизнес-класса постоянно претерпевают изменения. Например, то, что считалось элитным пять лет назад, сегодня может стать только в категорию бизнеса, да и современный бизнес-класс может предложить новые качества и возможности.

Современный элит и бизнес-класс недвижимости.

Определение границ между элитной недвижимостью и верхним сегментом бизнес-класса вызывает наибольшие сложности, так как до сегодняшнего дня нет общепринятой, документально подтвержденной  классификации элитного жилья, говорит Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty. Наибольшие разногласия вызывает вопрос: должен ли элитный дом обязательно быть малоэтажным и малоквартирным и насколько обязательным является расположение в пределах Садового кольца и наличие на территории дома развитой инфраструктуры. И пока не будет выработано единых критериев, граница между верхним сегментом бизнес-класса и элитным жильем будет «плавать».

Александр Дьяченко, генеральный директор компании "Элит Центр", выделяет три основных критерия, позволяющих отличить элитную недвижимость от бизнес-класса: месторасположение, качество строительства и уровень обслуживания. При этом уровень обслуживания в элитном сегменте должен быть очень высоким, но это не подразумевает, однако, что очень дорогим.

Первым существенным критерием элитной недвижимости для Алексея  Демьянчука, управляющего директора «Первый строительный трест» – это месторасположение. Настоящая элитка не должна выходить за пределы центра города или районов,  традиционно относимых к центру в понимании москвичей. Прежде всего,  речь идет о так называемой «Золотой миле», а также районах Патриарших и  частично Хамовники.  Но это касается именно новостроек, так как вторичную недвижимость данных районов, как правило, нельзя отнести к категории элитной. Поэтому необходимо рассматривать местоположение в совокупности с еще как минимум двумя важными критериями – уникальностью архитектуры здания в сочетании с современностью и эргономичностью инженерии дома. 

Элитное жилье по определению не может быть представлено в больших объемах на рынке, поскольку само понятие «элита» подразумевает редкость, продолжает Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty. Принципиальное отличие элитного жилья от бизнес-класса, даже самого дорогого – в месторасположении:  все элитные объекты находятся в пределах Садового Кольца. Уже одного этого критерия достаточно, чтобы отличить элитный дом от жилого комплекса бизнес-класса. Настоящее элитное жилье сконцентрировано в основном в районе Хамовники Центрального Административного Округа.  Ядро элитной застройки – всем известная «золотая миля» между Пречистенкой, Пречистенской набережной и Соймоновским проездом, это своеобразный аналог 5-ой Авеню в Нью-Йорке или района Гиндза в Токио. Квартира в «золотой миле» - это своего рода бренд, несомненное доказательство высокого социального статуса.  Самые дорогие квартиры «золотой мили» предлагаются на Остоженке и в близлежащих переулках: Молочном, 1-ом и 2-ом Зачатьевском, 1-ом и 2-ом Обыденском, Еропкинском, Хилкове, Коробейниковом, Сеченовском, Барыковском и Бутиковском переулках, Пречистенской набережной. Классические примеры элитного жилья -  это жилые комплексы «Новая Остоженка», «Остоженка Парк Палас», «Остоженка, 11», «Молочный, дом 1»,  «Crystal House», «Cooper House», «Light House», «Ретро», «Счастливый Дом», «Ваш клубный дом».

Помимо «золотой мили», добавляет Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty, элитные объекты в Хамовниках сосредоточены в районе Пречистенки и Плющихи (жилые комплексы «Дом у Пречистенских Ворот», «Три тополя на Плющихе», «Венский Дом» в Неопалимовском переулке, клубный дом в Змеледельческом переулке), в районе Фрунзенской набережной (жилые комплексы «Дом на Фрунзенской» на 3-ей Фрунзенской улице и «Фьюжн Парк» на улице Усачева), Пречистенской набережной (жилой комплекс «Баркли Плаза»). После Хамовников по убыванию объема предложения следуют Арбатский район, Тверской район, Замоскворечье, Пресненский, Басманный, Мещанский, Таганский и Красносельский районы.

Денис Попов, генеральный директор компании Contact Real Estate: «Во всех компаниях свои классификации. В нашем понимании городская недвижимость элит-класса - это её расположение в центре Москвы (тихий центр). Если же не центр, то престижное западные направления, граничащие с природными рекреационными зонами  (например, Воробьевы горы, территории за Парком победы), но при этом с хорошей транспортной доступностью. Что касается количества квартир, то нельзя сказать, что 100- это элит-класс, а 102- уже не элит».

Элитное жилье должно приносить своему владельцу удовольствие как изнутри, так и снаружи, говорит Алексей  Демьянчук, управляющий директор «Первый строительный трест». Как правило, уникальность архитектуры связывается с громкими именами архитекторов, а также с их умением вписать новостройку в существующий архитектурный облик центра старой Москвы, при этом сделав его абсолютно функциональным внутри. Элитный дом также не может быть большим и массовым, это нивелирует сам смысл элитности – доступности лишь избранным. В многоподъездных и многоэтажных домах, зачастую именуемых застройщиками домами элит-класса,  невозможно ощутить избранность и сладкий вкус «luxury».

Помимо расположения элитный дом должен быть построен известной строительной компанией с безупречной репутацией по новейшим строительным технологиям, рассказывает Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty. Внешняя отделка и отделка зон общего доступа должна быть сделана с применением дорогих натуральных материалов: редких сортов мрамора и ценных пород дерева. Причем в отделке входной группы, холлов и прочих мест общего доступа недопустима кричащая безвкусица с обилием лепнины и позолоты – интерьер должен быть изысканным и при этом немного сдержанным. Для этого девелоперские компании приглашают к сотрудничеству лучшие столичные дизайнерские бюро, а иногда и дизайнеров с мировым именем.

Элитный дом, в понимании Алексея  Демьянчука, управляющего директора «Первый строительный трест», должен быть равен клубному, в нем неприемлемо социальное расслоение жильцов.  Еще одна аксиома для домов элитного класса – это высочайший уровень инфраструктуры и сервиса. Подобное жилье предполагает продуманную многоступенчатую систему доступа, круглосуточное видеонаблюдение и совершенные системы охраны не только общих зон, но и имущества собственников,  систему «английского консьержа» для обращения в  любые сервисные службы дома  и многое другое.  Настоящие проекты элитного жилья требует огромного вложения сил, средств и времени, поэтому также сложно представить их без каких-либо «фишек», например таких, как сад на крыше, или ванная комната с панорамным видом на Москву. Впрочем, у каждого подобного проекта они должны быть свои…

Денис Попов, генеральный директор компании Contact Real Estate разделяет элит-класс на высший, средний и нижний сегмент.  Высший сегмент – это квартиры не более 50 кв. м, средний сегмент элитного класса- до 100 кв. м. Комплексная застройка квартала тоже может относиться к элитному классу жилья. Например, элитный жилой микрорайон «Садовые Кварталы». Квартиры бизнес-класса идут площадью от 200 кв. м. и более. В основном это многоквартирные дома, расположенные дальше от центра. Что касается потолков, то в элит-классе они составляют 3м, а в бизнес-классе – 2,8.

Юрий Хлестаков, генеральный директор компании «Русский Дом Недвижимости», понимает, что большое количество объектов не могут являться элитными, в перспективе возможна борьба за это звание даже, внутри самого сегмента, т.е. звание элитного объекта не присваивается раз и навсегда, его надо поддерживать качественной эксплуатацией, своевременными ремонтами, сервисом должного уровня и другими атрибутами отвечающими элитности, в том числе и камерностью проживания.

По мнению Александра Зиминского, директора департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty, следствием неопределенности является то, что некоторые застройщики позиционируют жилые комплексы бизнес-класса как элитные, чем вводят покупателей в заблуждение. Чаще других причисляют к элитным объектам жилые комплексы «Алые Паруса», «Триумф», «Шуваловский», «Тверской», «Соколиное Гнездо», «Режиссер», «Воробьевы Горы», «Долина Грез», «Покровское-Глебово», «Покровский Берег», «Северная Звезда», «Доминанта», «Кутузовский», «Четыре Солнца», «Четыре Ветра», «Гранд Парк». Хотя на самом деле это не элитные объекты, а самый настоящий бизнес-класс. Надо заметить, что встречались и совсем анекдотичные случаи: например, позиционировали как элитный дом жилой комплекс «Куркинская Усадьба» -  обычный монолитно-кирпичный дом бизнес-класса, расположенный за пределами МКАД рядом с Химками. Попадались объявления о продаже квартир в элитном доме на Новом Арбате. При более подробном рассмотрении элитный дом оказывается панельной многоэтажкой советской постройки. Алексей  Демьянчук, управляющий директор «Первый строительный трест» согласен, что большинство проектов, заявляемых девелоперами, как элитные относятся как раз к эталонному бизнес-классу, соответствующему европейским, а больше даже азиатским, стандартам комфортного жилья.

В бизнес-классе ключевым критерием становится само наименование, говорит Алексей  Демьянчук, управляющий директор «Первый строительный трест» – это жилье для людей с высоким уровнем запросов и дохода, ценящих функциональность и комфорт.  Соответственно ареал распространения домов бизнес-класса - это не обязательно центр, но всегда район с отличной транспортной доступностью, сложившейся комфортной инфраструктурой, благоприятной экологией и престижной репутацией. Также в отличие от элитки – это могут быть и масштабные проекты, но обязательно имеющие индивидуальный архитектурный облик и первоклассную инженерную начинку. Однородность социального слоя здесь также важна, поэтому дома бизнес-класса, как правило, отличаются просторными квартирами и их небольшим количеством на лестничной площадке.

Дома бизнес-класса Алексей  Демьянчук, управляющий директор «Первый строительный трест», сравнивает с комфортным и абсолютно надежным Мерседесом Е класса, поставленном на серийное производство, а элитное жилье - с штучными автомобиля, вроде Майбаха, само обладание которым уже доставляет владельцу эстетическое удовольствие.

Выделились!

Элитные проекты при всей своей дороговизне и концептуальной продуманности, как правило, не гремят и не должны греметь среди широких масс обширными рекламными компаниями. Эти дома реализуются по совершенно иным принципам и зачастую об их достоинствах известно только их владельцам. Показная роскошь, считает Алексей  Демьянчук, управляющий директор «Первый строительный трест», осталась в 90-ых и в настоящее время люди больше ценят эстетику, комфорт  и безопасность собственного жилья. При этом, как удачный пример элитного жилья можно привести дом «Патриарх», который идеально вписался в окружающую застройку, обыграл все преимущества своего месторасположения и при этом стал образцом для подражания в реализации инженерных и инфраструктурных задач. Что касается  неординарных зданий бизнес-класса, это конечно такие проекты как «Триумф-Палас», «Коперник», «Алые паруса» - расположенные на удалении от центра, но ставших архитектурными доминантами района. Порадовало Алексея  Демьянчука, управляющего директора «Первый строительный трест», осмысленный творческий подход девелоперов к оформлению парадных подъездов домов, обыгрыванию ландшафтного дизайна, развитию инфраструктуры здания.

Пожалуй, самый необычный элитный проект, по мнению Александра Зиминского, директора департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty,  – это знаменитый Дом-яйцо на улице Машкова. Это небольшой особняк из пяти комнат, общей площадью 342 квадратных метра. Но значение имеет не площадь и планировка комнат, а внешний облик. Небольшой дом имеет форму эллипсоида и действительно очень похож на яйцо. За необычный внешний вид столичные архитекторы и риэлторы прозвали его «Яйцо Фаберже», «дом-провокация» и «дом-шутка». Владелец такого дома имеет возможность выделиться не только платежеспособностью, но и оригинальным вкусом. Внутри особняк соответствует всем критериям, предъявляемым к элитной недвижимости: в доме мраморная лестница, собственный лифт, художественная роспись потолка в «пасхальном» стиле.

Александр Дьяченко, генеральный директор компании "Элит Центр" в элитном классе выделяет ЖК «Монолит Плаза» из-за его расположения - из окон дома открывается вид на храм Христа Спасителя, главное здание МГУ, Новодевичий монастырь, Москва-реку. Здание построено на улице Косыгина - в одном из экологически чистых и престижных районов столицы рядом с парком. Другой знаковый проект «Купер Хаус» можно выделить за счет необычной архитектуры. Жилой комплекс на Бутиковском переулке рассчитан всего на 20 квартир  и состоит из трех корпусов, соединенных между собой стеклянными галереями. Здание имеет красивые фигурные французские балконы, богатую входную группу, роскошные витражи, панорамные окна и т.д. В бизнес-классе - дом «Панорама» на Климашкина – панорамные окна квартир высотой 3 м открывают жильцам потрясающие виды на центр златоглавой Москвы, высотки и  на костел.

Денис Попов, генеральный директор компании Contact Real Estate отмечает среди элит-класса такие проекты, как «Дом-сквер» на Молочном пер., д.1, элитный жилой микрорайон «Садовые Квартиры», «Триумф Палас». «Дом-сквер» на Молочном пер., д.1 расположен в центре района Остоженка. «Садовые Кварталы» - первый опыт квартирной застройки района домами первого класса со всей инфраструктурой. «Триумф Палас» - м. Сокол, хорошее расположение, большая инфраструктура, дом для бизнес-класса- бизнес -плюс.

Что будет в моде?

В элитной недвижимости тренд очевиден, уверен Алексей  Демьянчук, управляющий директор «Первый строительный трест» – будут продолжать застраиваться участки, которые еще остались в центре Москвы в пределах Садового кольца. Участки эти будут отданы крупным проверенным застройщикам, близким к государственным и банковским структурам.  В данной ситуации, все будет стремиться к тому, что образуется «вторая золотая миля». Возможно, старт этому процессу положит реализация проекта «Золотой остров» от Группы «Гута».

В элитном сегменте строительство новых объектов будет вестись с привлечением именитых архитекторов и дизайнеров, таких как Филипп Старк, предполагает Александр Дьяченко, генеральный директор компании "Элит Центр".  Также, надеется, все больше застройщиков поймет всю важность грамотного управления построенными домами.  И значимым трендом станет привлечение профессиональных управленческих компаний, а не создание пресловутых ТСЖ.  Этот рынок у нас пока только начинает активно развиваться, но у него есть огромный потенциал. К примеру, на Западе рынок услуг профессиональных управленческих компаний хорошо развит, и сильная конкуренция способствовала формированию очень высокого качества обслуживания жилых домов премиум-класса.

В недвижимости бизнес-класса, напротив, ожидается децентрализация, а может быть даже формирование новых деловых кварталов вокруг развивающихся бизнес-центров, предполагает Алексей  Демьянчук, управляющий директор «Первый строительный трест». Как это, например, уже начинает происходить вокруг комплекса зданий «Газпрома» на ул. Наметкина. Не исключено, что в категории бизнес - жилья станет активно развиваться малоэтажное строительство, что логично связано с развитием бизнес-парков, типа Сколково. Застройщики при этом будут вынуждены неуклонно повышать качество строительства, архитектуры и соответствовать мировому пониманию бизнес-класса, так как современные покупатели все больше и больше путешествуют, приобретают недвижимость за границей и имеют возможность сравнивать.

В бизнес-классе все больше проектов будет вестись посредством комплексного освоения территорий и создания единого оазиса для жизни, рассказывает Александр Дьяченко, генеральный директор компании "Элит Центр". Уже сейчас на рынке начато строительство целого ряда проектов бизнес-класса   в этом ключе. Среди них такой интересный проект как «Садовые кварталы» в Хамовниках.

Прогресс уже сейчас можно проследить на примере появления категории домов «комфорт-класса». В начале двухтысячных, такие проекты, например, как жилой дом «Шоколад» на Алтуфьевском шоссе наверняка был бы отнесен к бизнес-классу, хотя сейчас мы уверенно заявляем его как проект комфорт-класса.  С ростом  запросов покупателей приходится расти и девелоперам, что, на взгляд Алексея  Демьянчука, управляющего директора «Первый строительный трест», должно радовать как первых, так и вторых. 

Многое зависит от политики городских властей, считает Денис Попов, генеральный директор компании Contact Real Estate. В сегменте бизнес-класса ситуация полегче. Территорий в районе ТТК больше. Есть пустырные места, которые являются мотивацией для строительства. Что касается недвижимости элит-класса, то может возникнуть её дефицит. Тенденции таковы, что, порой, хорошие проекты бизнес-класса подтягиваются к сегменту элит-класса и наоборот проект может сползти вниз (например, ввиду того, что оказался в недостаточно тихом месте). Проекты бизнес-класса могут расти и по цене, и по популярности.

Куда инвестировать?

По мнению Алексея  Демьянчука, управляющего директора «Первый строительный трест», не совсем корректно рекомендовать для инвестирования квартиры в бизнес  или элитных домах. Во-первых, люди сумевшие заработать на недвижимость такого класса, вполне способны сами разобраться с предметом инвестирования. Во-вторых, рациональные факторы в покупке квартир стоимостью от миллиона долларов и выше вряд ли стоит ставить на первое место, гораздо важнее эмоциональная составляющая покупки, то ощущение, которое покупатель получит от владения этой конкретной недвижимостью.  Покупку элитной недвижимости можно сравнить с коллекционированием предметов искусства, где на первом месте вкус и личные пристрастия покупателя. Если же рассматривать приобретение недвижимости только как инвестиционный инструмент разумнее обратить свое внимание как раз на дома комфорт и  эконом-класса, которые имеют  значительную прибавочную стоимость в соответствии со строительной готовностью объекта и высоко ликвидны на рынке. 

Прежде всего, нужно выбирать опытного и зарекомендовавшего себя на рынке именно в элитном сегменте застройщика.  Александр Дьяченко, генеральный директор компании "Элит Центр" обратил внимание на проект Knightsbridge от компании «Реставрация Н», или на проекты компании State Development  - «Бурденко 11» и «АртХаус».  Очень удачный проект «Гранатный 6» в районе Патриарших.

Для Дениса Попова, генерального директора компании Contact Real Estate среди элит-класса идеальными для инвестирования являются проекты: «Садовые Кварталы», «Четыре солнца», «Итальянский квартал». Среди бизнес-класса хорошую доходность давали проекты: Комплекс «Воробьевы горы», «Триумф Палас», «Шуваловский».